（文/朱道义 编辑/马媛媛）回首2024年，中国消费市场历经了一场静水深流的颠覆性变革。聚焦到零售商业领域，行业在负重前行的复杂大环境中不断动态调整，出现了一些结构性、趋势性的重要变化。
从宏观大环境来看，去年在多项促消费政策措施不断加持的情况下，全国消费市场保持着一定程度的恢复态势，但需求端的活力似乎仍没有充分迸发，市场整体“体感”偏冷。据国家统计局最新数据显示，2024年社会消费品零售总额487895亿元，比上年增长3.5%，但低于5%的GDP同比增速。
商业地产方面，增量下行成为主导趋势，存量项目的占比越来越大。一方面，这越发考验着开发商与运营商的全周期管理能力和资产价值维护能力；另一方面，也让商业更新，成为焕活城市面貌、推动城区高质量发展的必由之路。故而，拥有丰富旧改经验和卓越经营能力的商管公司，受到市场和资产方青睐。
而继轻资产、TOD等概念在近两年成为行业主流趋势后，消费基础设施REITs也在2024年迎来大爆发，这意味着国内商业地产“投融管退”的全链条操作正越发成熟，逐渐向国际顶尖水平接轨。
大形势的变化，也折射出微观经济行为的一些特征。消费者们不再满足一站式的传统基础消费，而是对更多有趣新颖的生活方式有了追求，于是商业层面就和“公园+”、二次元、户外潮流、非标街区等创新元素产生了诸多共创生态。
零售商业地产的格局加速洗牌，一些选手和商业形态消逝，但也有许多新鲜理念和商业模式迅速生长，成为推动行业进步的积极力量。本文，观察者网从四个维度，回顾商业地产的2024年。
新开项目数量、体量均下探
可以发现的是，在宏观经济低迷的大背景下，叠加招商困难、开业延期等现实挑战，2024年商业项目的整体开业数量正持续下探，尤其是大体量项目的亮相频次明显放缓。
根据中指研究院最新发布的《2024中国商业地产市场年报》显示，去年全国共新开业3万方以上集中式商业370个，总建筑面积近3300万平方米，与2023年相比开业节奏有所放缓。
此外，据零售商业地产行业媒体赢商网大数据显示，2024年全国新开业集中式商业项目430余个，新开业商业总体量约3400万平方米。值得注意的是，赢商大数据的统计中，囊括了体量在3万方以下的小微型项目，但开业项目的数量、体量均仍创下近十年新低，同比2023年分别下降17.58%、12.52%。
从地域分布来看，开业项目更加聚焦于上海、北京、深圳等经济发达、消费需求旺盛的高线城市。
据观察者网不完全统计，上海新开超40个商业项目，在全国范围内堪称遥遥领先。其中，包括万科广场系3.0版商业作品——徐汇万科中心、上海首个邮轮主题滨水商业综合体——上海海上世界、印力于上海的“印象汇”产品线首作——浦发三林印象汇、英格卡在上海的首座荟聚——上海荟聚等知名项目。
从运营商来看，头部企业成为增量市场的主力军。其中，央国企的资源优势更加凸显。如华润万象生活、招商商管、珠海万达商管、印力集团等行业头部企业等均有多个新项目在全国亮相，进一步巩固了在商业地产领域的领先地位。
从体量来看，虽然市场上仍有北京超级合生汇、武汉SKP、长沙万象城、上海荟聚、沈阳SUPER时尚奥莱、石家庄北国未来城、西安万象城、西安荟聚等商业建筑面积超15万方甚至20万方的超大型项目登场，但主打“小而美、小而精”的小体量选手也正手握不少令人眼前一亮的非标创意理念，为市场带来不可或缺的补充和点缀。
城市更新成为新风口
城市更新，是中国式现代化的重要载体，也是社会发展历程中的一份“必答卷”。当商业地产进入存量时代，商业更新也成为涉及经济、商业、社会、环境等多个交叉领域的重点命题。
根据中指研究院数据显示，截至2024年末，全国3万方以上已开业集中式商业总数超6600个，总建筑面积约5.8亿平方米；五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）占比约60%，其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多项目。
从政策背景来看，城市更新的字眼最早于2019年底的中央经济工作会议上被提出；2020年，“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划；2021年，城市更新首次被写入政府工作报告，住建部在21个市（区）开展第一批城市更新试点工作；2022年，从中央到各地城市更新政策密集发布，不断为城市更新的开展构建良好的政策环境；2023年，从全国到各地的城市更新政策数量达到近几年高峰；2024年，从中央到省级再到地级市城市更新政策持续发布，推动我国城市更新政策体系不断完善。
而纵观2024年各大城市入市的商业更新项目，饱含文脉的老街区、工业旧址、传统或经营不善的商业项目等要素，依然是商业焕新的主旋律。不过，城市和人一样，都有自己的个性，所以各个城市的商业更新答卷往往也都千姿百态。
上海，对于城市更新的探索始于近10年前（2015年）。如今，一些历史悠久、文化底蕴深厚的街区和老街，如金陵路、四川北路、武康路、七宝老街等已历经风貌保护与焕新。一些老建筑、老厂房也完成华丽转身，上生新所二期（哥伦比亚乡村俱乐部旧址+孙科别墅等多栋历史建筑）、EKA·天物（旧海关的浦东工厂和上海航海仪器总厂的所在地）、上海A.F.A的ROJO艺文空间（前身为上海第十钢铁厂的历史文物保护建筑）等典型案例都于2024年完成亮相，为城市空间注入新的活力，也保留了城市的记忆与文脉。
在苏州古城，最著名、最热闹的观前街商圈也于2024年初以崭新姿态面世；在武汉，始建于1919年的城市级地标文保建筑武汉民众乐园，也延续“戏码头”的百年基因，以时尚潮流思维为抓手进行改造，去年6月先行开放了中庭和圆堡塔楼部分。
公募消费REITS发行元年
2023年底，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。2024年，REITs市场也正式迎来了蓬勃发展的一年，从购物中心到奥特莱斯，再从奥特莱斯到农贸市场，各类消费基础设施REITs如雨后春笋般涌现。
2023年10月20日，证监会公布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》,自公布之日起施行。第五十条第（二）项修改为：“基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，污染治理、信息网络、产业园区、保障性租赁住房、清洁能源等符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求的其他基础设施。”
政策支持下，当月即有首批4只消费类基础设施REITs获批，2024年随之成为公募消费REITs发行元年。
此后，按挂牌时间顺序来看，2024年3月12日，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT率先在上交所上市，发行规模分别为10.68亿元、9.53亿元；2024年3月14日，华夏华润商业REIT在深交所上市，该REIT在首批上市的三单消费基础设施REITs中发行规模最大，达69.02亿元；继而是4月30日，中金印力消费REIT在深交所上市，募集规模为32.60亿元。
8月16日，华安百联消费REIT在上交所上市，募集规模为23.32亿元；8月28日，华夏首创奥莱REIT在上交所上市，据悉，该产品拟募集规模为19.744亿元，而实际发售比例配售前的总募集规模达70.785亿元，是其拟募集规模的3.585倍，也显示出市场对奥莱消费REIT产品的看好。
9月20日，华夏大悦城（000031）商业REIT在深交所上市，募集规模为33.23亿元。据悉，大悦城商业REIT基金比例配售前认购金额超48亿元，公众发售认购倍数达2.73倍。
截至目前，已发行7只以零售商业基础设施为底层资产的公募消费RETs。从2025年1月22日的股价表现来看，7只产品价格均高于发行价，涨幅最高的是嘉实物美消费REIT（+37.94%）和华夏首创奥莱REIT（+34.89%）。
值得关注的是，除了已上市的7单消费基础设施REITs之外，华润置地已开始为该REIT寻觅扩募资产。2024年12月4日晚间，华润置地发布关连交易公告，拟向华润信托、华威永盛收购华润置地昆山公司49%股权，预计未来可作为消费类REITs扩募的优质资源储备，进一步贡献资产退出利润及现金流。同时，据悉包括中海、凯德在内的多家企业，也已经通过了证监会审核，进入到下一批消费REITs产品的上市队伍之中。
2024年12月底，由上海交通大学上海高级金融学院10倍杠杆配资，联合东方证券、城创投资编制的《2024中国REITs市场发展白皮书》正式发布。文件聚焦了多层次的REITs市场建设，提出要通过逐步推动中国REITs内部管理模式形成，追求REITs长期、稳定、可持续发展。